社区商业火了！

近年来，随着城市居住体验的不断升级，社区商业的关注度正在逐步提高。

作为以社区居民作为服务对象，以便民、利民，满足居民综合消费需求为目标的属地型商业模式，社区商业在城市中的各大楼盘已不鲜见，小到士多店、小菜场，大到颇具规模的商业综合体，社区商业与人们的生活息息相关。

同时，随着房地产市场政策紧缩、商业地产竞争愈发激烈，不少房企大佬把目光瞄准了社区商业这片“蓝海”。目前，包括万科、保利、华润、龙湖等在内的多家实力房企都明确提出了自己的社区商业产品线。其中万科于 2011 年 12 月在深圳布吉开设了首个社区商业项目“万科红生活广场”，当时，万科将其定位为“精品社区生活全案”，用来满足万科红社区及邻近片区日常家居所需，提供一站式生活便利。

在社区商业逐步发展的过程中，一些房企还推出了与自己开发楼盘相配套的社区商业品牌，例如万科的鱼羊市集、碧桂园的凤凰优选、绿地的 G-Super 等。克而瑞分析指出，多数房企都会将自己的社区商业配套品牌打造成商业项目中的主力店，从而达到人流导入，提升消费需求的目的。

而“买菜”这件事是家家户户日常购物活动之一，以家庭居住为目的的购房，会很重视社区商业中的菜场配套。如在品质、户型、交通等面相当的情况下，建有菜场的那个楼盘，会更受居民欢迎。

那么，除此之外，对于掘金社区商业的房企来说，菜场还有哪些魅力呢？

 

 

政策支持

✫国务院：

前不久，中共中央国务院印发了《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》。《意见》强调，近年来，我国在扩大消费规模、提高消费水平、改善消费结构等方面取得了显著成绩，但也要看到，当前制约消费扩大和升级的体制机制障碍仍然突出。

为完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力，《意见》围绕居民吃穿用住行、服务消费升级方向等内容，出台了不少举措。其中就提出：加强引导、强化监督，确保市场主体提供安全放心的吃穿用消费品。优化流通设施空间布局，大力发展便利店、社区菜店等社区商业，鼓励建设社区生活综合服务中心。推动闲置的传统商业综合体加快创新转型，通过改造提升推动形成一批高品位步行街。合理配置居住小区的健身、文化、养老等服务设施。

 

✫济南市：

今年年初，济南市最新出台规定：新建住宅小区如不同步建设菜市场，将无法办理项目验收备案！具体内容如下：

规定内容：根据济南市商务局、规划局、国土资源局、城乡建设委联合出台的新规，济南新建住宅小区将根据服务区域居住人口、服务半径配建室内副食品市场（菜市场）用房，且须与住宅小区同步规划、报批、建设、验收，否则将无法取得建设工程规划许可证，无法办理项目综合验收备案。

规定要求：新建住宅小区将按照80㎡/千人~120㎡/千人，服务半径500米标准配件室内副食品市场（菜市场），建筑面积一般不少于600㎡；分期开发的项目应将副食品市场（菜市场）安排在首期建设当中。

市场、菜市场用房将作为建设条件纳入土地出让方案，由土地竞得人建设，并无偿移交街道办事处，由街道办事处按照公益性要求管理运营！

 

✫北京市：

2013年，《北京市蔬菜零售网点建设管理办法》在首都之窗公布，管理办法中提到：规定新建居民区必须配建社区菜市场或社区菜店，而现有小区缺乏蔬菜零售网点的，可调整、改造或购买配套设施，如条件有限，则可允许设立周末菜市、早晚市、流动售菜车。

这是北京为加强“菜篮子”建设而制定的办法，于2014年1月1日起正式施行。据介绍，蔬菜零售网点包括了社区菜市场、社区菜店、农贸市场、超市，主要零售蔬菜、水果、肉禽蛋等农副产品。其中办法要求，新建居民区应配建社区菜市场或社区菜店。建筑规模将按照北京居住公共服务设施规划设计指标来确定。同时，社区菜市场或菜店里用来售卖蔬菜的面积不得少于总经营面积的1/3。

此外，社区菜市场或社区菜店作为居民区配套公共服务设施，可与其他公共服务设施集中、统筹建设。为保障菜市场和菜店正常使用，办法规定“任何单位和个人不得擅自拆除、迁移、改建或挪作他用”。

 

 

增值利器

2017年7月12日，香港置地和旭辉联合用6190万元竞得了浦东新区的一块菜市场（浦东新区洋泾社区C000204编制单元1-03-08地块）。按照规定，该地块为菜场专门用地，受让人不得挪作他用，并要求采用统一经营、统一管理、统一服务，并通过“互联网+”形成集生鲜、净菜、生鲜食品加工配送等为一体的菜市场运营新模式。同时还要求，对不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。

据悉，早在2015年，香港置地就和旭辉联手，以打造陆家嘴新地标为目标开展战略合作。而该项目就在当前拍卖的地块附近。因此，随着社区商业本的商机日现，作为项目升级配套，菜场就是妥妥的增值利器。例如，菜场周边的商铺，本着“近水楼台先得月”，占有一定的地理位置优势，可以享受菜场带来的客流红利。从而菜场能间接提升周边商铺的商业价值，香港置地和旭辉新竞得的菜场地块将为此前联合开发的陆家嘴新地标项目带来一定的客流量。

 

 

菜场地块溢价高

2018年7月17日，2幅崇明区陈家镇商业地块出让，陈家镇CMSA0003单元39A-03A、39A-04A地块和陈家镇CMSA0003单元37A-02A地块，两幅商业地块面积并不大，合计占地1.86万方，相隔一条道路。37A-02A地块底价成交，成交价3129万元，溢价率0%；39A-03A、39A-04A地块成交价格4249万元，溢价率60.4%。2幅商业地块竞得人皆为上海崇裕置业发展有限公司，该公司由上海陈家镇建设发展有限公司和上海东滩建设集团有限公司实际控股。

地块由受让人统一规划、统一招商、统一出租管理。河道西侧地块内将建设一个邮政局和一个活动中心，河道东侧地块将建设一个菜场。地块周围为保障配套房。配套商业服务将满足周边小区居民的生活。

此外，在同一天，另一幅位于青浦区的商业地块青浦区盈浦街道赵屯浦路南侧42-01地块同样是一幅面积较小的“菜场”地块，占地面积不足4000平方米，成交价格3358万元，溢价率达到68.91%，竞得人为上海盛青房地产发展有限公司，该公司由上海青浦房屋管理公司全资控股。建成后菜场服务周围小区居民。

上海土地市场“退火”一年多来，今年公开市场上供应的住宅用地和大型商办用地几乎无人竞争，都以底价或接近底价成交，只有类似这样成交的小型“菜场”用地才会出现较高溢价的竞争。

 

 

小结

伴随着人们生活方式的改变和城市社区化的发展，加上大量购物中心同质化市场竞争，国内社区商业必将迎来广阔市场前景。

在一定程度上，房地产是个“一生一次”交易，一个人的一生平均也就买1套房，也是多数人人“一生一世”的交易，学校、医院、菜场、交通、商超等这些社区商业配套设施是大家在做购房选择时，都会反复考虑的多重因素。可以说，与生活关联越紧密，对客户购房决策的影响越大。生鲜等农副产品是老百姓高频次、刚需的生活消费品，菜场作为传统、品类齐全的生鲜等农副产品售卖场所，是老百姓的菜篮子、米袋子，与生活息息相关，是老百姓考虑购房的首要因素。而贴合消费需求是房地产商新的蜕变方向，在扩大品牌影响力的同时，能为企业带来了新的利润增长点。